戸建て住宅の査定で失敗しない！見られるポイントや査定額の上げ方まで徹底解説

戸建て住宅を売却する際は、事前に査定が必要です。

査定額は「土地価格＋建物価格」で決まりますが、物件によって査定額は大きく異なります。

土地と建物それぞれで見られるポイントはある程度決まっているため、評価を上げるポイント・評価を下げるポイントをあらかじめ把握しておくことが重要です。

今回は戸建て住宅の査定方法や見られるポイント、査定額を上げる方法まで詳しく解説します。

この記事を参考に、理想の売却を実現してみてくださいね。

戸建て住宅の査定とは？

戸建て住宅だけでなく、世間にある住宅の価値を測ることを査定と呼びます。

戸建て住宅の査定額は、「約3ヶ月以内にこの価格で売れるだろう」と見込まれている価格のことで、これは「土地価格＋建物価格」で決まります。

住宅や土地の状態だけでなく、そのときの住宅価格の相場や市況なども加味して査定されることがほとんどです。

例えば1年前に査定したことがあっても、現在は市場の状況が変わっている可能性があるので、もう一度査定を行う必要があります。

また、戸建て住宅の査定額は、不動産会社がさまざまなポイントを見て決めていきます。

そのため、住宅の価格は誰が査定しても同じになるものではなく、担当者やそのときの状況で変わることも珍しくありません。

戸建て住宅を売る際になぜ査定が必要なのか、査定を行う理由や具体的な流れなどについて見ていきましょう。

戸建て住宅の査定が必要になる理由

戸建て住宅の査定が必要なのは、それぞれの建物や土地の条件や状態によって大きく価格が変わるためです。

例えばマンションの場合、間取りはほぼ同じなことが多いため、同じマンションであればその査定額はほとんど変わりません。

しかし、戸建て住宅は間取りや日当たり、駐車場の有無や構造、耐震性能の有無などが一軒ずつ違います。

このように、戸建て住宅の場合はその都度査定しないと細かい価格がわからないので、査定が必要なのです。

戸建て住宅の査定の流れ

次に、戸建て住宅の査定の流れについてご説明します。

1.査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼します。

査定は複数の会社に依頼できるので、それぞれの金額を比較して決められるよう、最低3社程度に依頼をおすすめします。

ほとんどの場合、査定は無料で依頼できるので、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらいましょう。

また、一括査定サイトを利用すれば、一社ずつ依頼しなくても一度に複数の会社に依頼できます。

複数の不動産会社に問い合わせるのが面倒な方は、一括査定サイトを利用してみてください。

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2.日程を調整する
次に、訪問する日程を調整します。

あらかじめ、担当者の方と現地で立ち会える日をピックアップしておくと調整がスムーズです。

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3.現地を訪問して査定を行う
査定日の当日、担当者が現地を訪問して査定を行います。

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4.査定結果が届く
後日、担当者から査定結果が届きます。

戸建て住宅の査定で分かること

戸建て住宅を査定すると、いったいどんなことが分かるのでしょうか？

ここからは、査定した結果分かることについて解説していきます。

売却でいくら利益が得られるか

保有している戸建て住宅を売ると、どれくらいの利益を得られるかがわかります。

借金を返済したい、何か大きい買い物をしたいなど、ある程度まとまった資金が必要な場合に保有している住宅を売ることもあるでしょう。

どれくらいで売れるのかある程度わからないと動けませんよね。

売ってはみたものの、思ったように売れず大した売却益が出なかったら、売らない方が良い場合もあるでしょう。

そのようなことがないように、戸建て住宅を売却する前に査定をしておく必要があります。

ただし、売却時にはさまざまな諸経費がかかるため、査定額がそのまま売却益になるとは限りません。

諸経費については、後述する「査定額＝利益ではない」で詳しくご説明します。

住宅ローンの残債を返済できるか

購入した戸建て住宅を売却し、購入時の住宅ローンの残債を全額返済したい場合、どれくらいの売却額になるかをあらかじめ知っておく必要があります。

売却前に査定しておけば、ある程度住宅ローン返済の目途が立つでしょう。

売却したのに思ったほど売却益が出ず、住宅ローンを完済できないケースも多いため、あらかじめ査定しておくことをおすすめします。

新しい物件の頭金をいくら準備できるか

保有している戸建て住宅を売却し、その売却益を頭金にして新しい物件を購入する場合もあるでしょう。

どれくらいの売却益が出るかがわかっていないと頭金をどれだけ用意できるかがわかりませんよね。

売却額が想定と大きく異なると購入計画が狂ってしまうので、売却する住宅の査定を受けることは重要と言えます。

戸建て住宅の査定額の決まり方

戸建て住宅の査定額は以下の計算で決まります。

実際にはさまざまなポイントがチェックされて正確な価格が算出されます。

次項では、土地価格と建物価格が決まるさまざまなポイントについて詳しく解説していきます。

これから戸建て住宅の査定を受ける方は、査定額が決まるポイントを事前に把握しておくと良いでしょう。

戸建て住宅の査定で見られるポイント【土地】

ここでは土地の価格を査定する際に見られるポイントについて解説します。

それぞれのポイントでどのような場合に価格が変わるのかを詳しく解説していきますので、参考にしてみてください。

面積・形状

まずは、土地の面積はどれくらいなのか、形状はどうなっているのかが見られます。

土地が広ければそれだけ価格は高くなりますが、広ければ良いものではありません。

また形状も重要で、L字型の旗竿地や三角地など特殊な形状の土地は建物を建てづらく、さらに暮らしにくいため価格が下がります。

そして、角地は接する道路が多く便利なため価格が高くなりがちですが、交通量が多い場所では逆に騒音などのデメリットが目立ち、場合によっては価格が下がる可能性もあります。

隣家との境界・越境

隣家との境界が事前に定められているかどうかチェックすることも重要です。

そもそも土地の境界が明確でない場合、購入後に近隣とトラブルになる可能性があるので、正しく測量されているかを確認しましょう。

また、植木やブロック塀、エアコンの室外機などが越境していないかも見られるポイントです。

なお、物件によっては「越境の覚書」を締結している場合もあります。

植木や室外機が越境している程度ならあらかじめ木を切る、室外機を移動するなどの対応をして、越境を解消しておくことをおすすめします。

地中障害物・土壌の状態

庭の下などに大きな岩の塊やコンクリートなどの地中障害物が埋まってないか、土壌の状態はどうかなども見られます。

よくあるのが、過去に使っていた浄化槽がそのまま埋まっているケースです。

地中障害物がある、土壌の状態が悪いなどの場合、土地の価格は下がる傾向にあります。

また、このような場合は物件の瑕疵（かし）に該当するため、知っていながら黙って売却すると瑕疵担保責任が発生します。

地中に浄化槽が埋まっている、土壌の状態が悪いなどの事実がわかっているような場合、その旨を担当者に伝えましょう。

建築規制

自治体の都市計画区域の条例によって異なりますが、建築規制がかかっているケースもあります。

建築規制があると自由に建替えや増築ができない場合が多く、土地の価格が下がるおそれがあります。

例えば、古い街並みを残すための都市計画条例がある地区で、木造の建築物しか建設できないなどのケースです。

そのため、あらかじめ建築規制がないか、自身が住んでいる市町村の公式サイトの情報などを確認しておきましょう。

周辺環境

住宅の周辺環境がどうなっているかも重要なポイントで、例えば、以下のような要素が査定額に影響します。

駅が近い、商業施設が近くに豊富にある、役所や学校などがそろっているなどの地域であれば、査定額は上がる傾向にあります。

一方、火葬場や墓地、化学工場の他、高速道路や交通量の多い道路がすぐ近くにある戸建て住宅は、あまり高い査定額が期待できません。

また、すぐ隣がカラオケボックスや居酒屋といった騒音・治安に懸念点がある場合も査定額は伸び悩む傾向にあります。

戸建て住宅の査定で見られるポイント【建物】

続いて、建物の査定ポイントについて見ていきましょう。

それぞれ詳しく解説していきますので、査定が下がりそうなポイントがある場合、事前に対応しておくと良いでしょう。

築年数

築年数が長いと査定額は下がり、新築に近い物件は査定額が上がります。

特に木造住宅の場合、築25年以上が経過すると建物としての価値はゼロと判断されるため注意が必要です。

例えば、2,500万円で建てた新築の建物の場合で考えると、築1年で2,400万円、築2年で2,300万円と価値が下がっていき、築25年の時点で建物の価値はゼロになるのです。

築年数で建物の査定額を計算するための式は、以下のとおりです。

例えば、築年数が10年で新築価格が2,000万円の建物の査定額は、以下のように計算されます。

実際には、上記に他の条件が加味されて査定額が決まりますが、おおよその査定額は把握できるので、気になる方は一度計算してみてくださいね。

建物の構造

建物が建っている方角によって、日当たりや眺望が大きく変わります。

南側に他の建物が少ない場合は日当たりが良く、さらに周りに高層建築物が少ない場合は眺望が良いので、査定額は高くなるでしょう。

一方、周囲に建物が所狭しに建っている住まいの場合、風が通らないため夏場は暑い、湿気がこもってカビが発生するなどのトラブルが生じる可能性があります。

また、基礎がもろい構造の建物では、振動が家全体に伝わりやすいでしょう。

このように、日当たり・眺望・風通し・振動などの構造面で条件が悪い建物は、査定額が下がりやすい傾向にあると言えます。

内装

内装に関しては、個性的なものより一般的な間取りの物件が売れやすいため、査定額も上がる傾向があります。

例えば、ロフト付き・半地下・中二階・コンクリート打ちっぱなしのデザイナーズ物件などは、査定額が低くなる可能性が高いです。

キッチンと水回りや洗濯物を干す場所と脱衣所が遠いなど、生活動線が悪い間取りも査定額が下がりやすい傾向にあります。

その他にも、湿気がこもってカビが生えている、異臭がするなどの場合も要注意です。

このように、間取りや生活動線、臭気なども査定時の重要なポイントと言えるでしょう。

外装

屋根の状態が悪く雨漏りがする、家が傾いている、シロアリ被害が発生しているなどの場合、査定額は大きく下がります。

また、家の外装は15年程度で見直す必要があると言われています。

コーキングがはがれたり塗装にひびが入ったりするなど、年月が経つと傷みが激しくなるためです。

屋根や外壁の状態が悪いと建物の査定額が下がってしまうので、家の状態を一度確認し、修繕できるところがあれば事前に工事を済ませておくと良いでしょう。

各設備の仕様・状態

建物内の設備の仕様や状態によっても査定額が変わります。

システムキッチンが古く設備が故障している、太陽光発電の性能が下がっている、耐震性能が低い戸建て住宅の場合、高い査定額はほとんどつきません。

逆に床暖房がついている、最新のビルトイン食洗器がある、エコキュートが導入されているなど、性能の良い設備がたくさんあると査定額が上がります。

もし家の中の設備が故障している場合、一度修理してから査定を受けると良いでしょう。

管理の状態・修繕履歴

建物の管理状態が悪く、さらに修繕をしていない場合にも査定額が下がります。

給湯器が壊れていて調子が悪い、壁紙が破れたまま蛍光灯が切れているなどの故障や破損が見られる場合は要注意です。

一方、リフォーム済みで壁紙や床材が新しい、各種設備の点検を定期的にしている住宅の場合、査定額が高まる傾向にあります。

建物の管理状態が悪く修繕をしていない方は一度住まい全体をメンテナンスしましょう。

新耐震基準への適合有無

近年は耐震性能への注目が高まっており、新しい耐震基準に適合していない住まいの査定額は低くなる傾向にあります。

例えば、1981年5月31日以前に建築確認申請を行った住宅の場合、旧耐震基準しか満たしていないため、耐震基準への適合状況はどうなっているかを確認しておいてください。

逆に、耐震リフォームが終わっている、新耐震基準で建築されている場合は査定額が上がります。

以下のような耐震基準を満たしたことを示す書類を手元に置いておき、査定時に担当者へ伝えましょう。

有害物質の使用有無

建物の建築時にアスベストなどの有害物質を使っている場合、査定額が大きく下がるので要注意です。

建物が建てられたのが1975年以前であれば、断熱材にアスベストを使っている可能性があります。

逆に、1976年以降に建てられた建物は、原則アスベストなどの有害物質は使われていないため問題ないでしょう。

戸建て住宅の査定に影響をおよぼす外部要因

戸建て住宅そのものの要因だけでなく、外からの要因も査定額に影響するので注意が必要です。

周辺地域における査定額の相場

住宅の価値は、土地や建物そのものの形状や状態によって変動しますが、周辺地域の影響も受けて決まることがほとんどです。

周辺地域の利便性や環境、土地のブランドなどは地域によってそれぞれ異なるので、まずは周辺地域の坪単価がいくらかを確認してみてください。

近所の不動産会社で土地や建物の価格を確認したり、ネットの査定サイトなどを利用したりするなど、周辺地域の地価を知る方法はいくつかあります。

不動産価格の市況・動向

不動産価格の市況や動向によっても査定額は大きく変わります。

土地や建物の需要が高い場合は査定額が上がりますし、景気が悪く買い手がいない場合は下がります。

また、近所に巨大ショッピングモールが建って地価が上がった、化学工場などが建設されてしまい地価が下がったなどのケースも多いです。

過去に出してもらった査定額がそのまま使えるとは限りません。

住宅街のブランド力

「○○タウン」、「○○の街」などと名前をつけて売り出している住宅街であればブランド力が高いため、土地や建物の価格が上がることがあります。

住みたい街ナンバーワンの地域や、近くに有名な観光スポットがある地域などもブランド力が高く、このようなイメージがついている地域の場合、査定額が高くなる傾向にあります。

逆に、住みたい街ランキングなどに記載がない土地の住まいであれば、査定額が大きく上がることはないと言えるでしょう。

不動産会社への印象

売買をする不動産会社に悪い印象があると、状況によって売れないこともあり得ます。

そのため、売買を依頼する不動産会社は十分調査して選ぶことをおすすめします。

担当者の対応が悪い不動産会社や評判があまりよくない不動産会社に任せると、買い手がつきにくいこともあるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して、比較した中で良い査定額を提示してもらえた会社、担当者の対応が良かった会社を選ぶのがベターです。

不動産会社の選択は、戸建て住宅を少しでも高く、そして気持ち良く売るために重要なポイントのひとつと言えます。

戸建て住宅の査定額を上げる方法

住宅の状態を少しでも良くしておくことで、査定額が上がることがあります。

比較的簡単にできる査定額を上げる方法を詳しく紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

複数の不動産会社に査定依頼を出す

正確な査定額を知るために、査定の依頼は複数の不動産会社に出しましょう。

1社だけに依頼すると、その不動産会社が極端に高い、または低い査定額を出した場合に正確な査定額がわかりません。

たくさんの不動産会社に見てもらうことで、相場が分かるだけでなく、サービス内容も含めたさまざまなポイントを比較しながら決めることができるでしょう。

訪問査定前に掃除をする

訪問査定時には、不動産会社の担当者が自宅を訪問し、家の外回りや内部を詳しく点検します。

査定時に、家の清掃が行き届いていない状態だと印象が悪くなり、査定額が下がってしまうことも多いです。

大型の不用品が多いと、撤去作業が必要と判断され、印象を悪くさせる可能性があります。

査定前に、あらゆる場所をきれいに掃除しておきましょう。

また、雑草が生え放題だと土地の境界がわからなくなるので、庭に雑草が生えているようなら事前に刈ってきれいにしておくのがおすすめです。

家の中については、給湯器・食洗器・浄水器・エアコンなどの設備は正常に機能するか、故障していないかを点検し、電灯や設備の電池などが切れているようなら新しいものに変えておきましょう。

お風呂・キッチン・トイレ・洗面所などの水回り設備も、水垢やカビなどがある場合にはきれいに取っておくと良いでしょう。

アピールポイントをまとめる

訪問査定を受ける前に、こちらからアピールできるポイントをまとめておくのも良い方法です。

例えば、耐震性能を満たしている、バリアフリーリフォームを行った、食洗器や給湯器が最新式であるなどのアピールポイントがあれば事前にまとめておきましょう。

耐震性能を示す書類やリフォームの内容が分かる明細書などを用意しておくと、担当者に伝えやすいです。

査定額を上げる要素があるのにもかかわらず、担当者が把握していないと査定額に反映されないので、こちらからアピールしていくのも重要ですよ。

周辺の査定額の相場を調べる

担当者の勘違いで通常の査定額よりも低い数字になっていても、事前に相場を知ってさえいれば気づくことができるので、周辺地域の査定額の相場を調べておきましょう。

建物や土地の状況が極端に悪いなどでなければ、周辺地域の価格相場から大きく離れることはありません。

また、何らかのミスによって査定額が変わることも珍しくないため、周辺地域の価格相場を必ず押さえておきましょう。

修繕履歴を確認する

建築会社でメンテナンスを依頼していれば修繕履歴が残っているはずなので、事前に確認しておきましょう。

もし残っていないようなら建築会社に問い合わせて取り寄せ、外壁や壁紙、床材の張替えや設備の修理、屋根の修理などをいつどのように行ったのかを分かるようにしておいてください。

分かるようにしておくことで、担当者から修繕の有無について質問されたときに困ることがなくなります。

不動産購入時の書類一式を準備する

修繕履歴の書類と一緒に不動産を購入した際の書類も準備しましょう。

登記簿や測量図、購入時の契約書などはまとめてファイリングし、すぐに出せるようにしておくと便利です。

また、『新耐震基準への適合有無』でも解説しましたが、耐震性能の基準を満たすことを示す書類があるかどうかチェックするのも有効です。

土地や建物の購入価格や耐震性能などが分かる書類、権利書関連の書類などがあれば、担当者とのやり取りがスムーズに進みますよ。

戸建て住宅の査定に関する注意点

ここでは戸建て住宅の査定をする際の注意点をいくつかまとめました。

査定を受ける前に確認しておくことをおすすめします。

査定額を上げるために大規模な修繕はしない

前述しましたが、耐震リフォームやバリアフリーリフォームがされている、設備が最新になっている住居の場合、査定額が上がることがあります。

しかし、査定額を上げるためだけに大規模な修繕をするのはおすすめできません。

使わないところを修繕するのはあまり意味がありませんし、修繕費用が売却益でまかなえるとは限らないからです。

修繕費用が高額だったのに査定額はあまり上がらず、結局マイナスになるというケースも珍しくないです。

査定額を上げるだけのために大規模な修繕は控えるようにしてください。

ただし、軽微な修繕や部品の交換、ハウスクリーニングの依頼程度であれば、高額な出費ではないので問題ないでしょう。

住宅ローンの残債を確認しておく

住宅ローンがどれくらい残っているか、残債を必ず確認しておきましょう。

売却益を住宅ローンの返済に充てる人が多いと思いますが、住宅ローンの残債が思っていたよりも多い場合、売却したお金で残債を支払い切れない可能性があります。

また、新たに住宅や土地を購入する場合も、売却する住宅のローンが残っていると次のローンを組みにくくなります。

査定額＝利益ではない

戸建て住宅を査定した際に算出される査定額が、そのまま自分のところに入るわけではないので注意が必要です。

『売却でいくら利益が得られるか』でも軽く触れましたが、不動産を売買すると諸経費がかかりますし、そもそも査定額で売れるとは限りません。

自分のところに入ってくる売却益は、売却額から諸経費を引いた額と考えておくのが妥当です。

不動産売買時の諸経費には以下のようなものが挙げられるので、これらの諸経費がどれくらいかかるかをチェックしておくと良いでしょう。

例えば3,000万円程度の売却額で売却した場合、諸費用は100万円程度かかることになります。

自分のケースならどれくらいの費用が必要なのか、あらかじめ考えておくことが大事です。

戸建て住宅の査定に関するよくある質問

最後に、戸建て住宅の査定に関するよくある質問をまとめました。

査定を受ける際の参考にしてみてください。

戸建て住宅の査定はなぜ必要？

戸建て住宅の査定額は、建物や土地の状態によって大きく変わります。

マンションの場合はどの部屋も似たような間取りと条件なので、1部屋ずつ査定をしなくても大体の査定額がわかります。

しかし戸建て住宅の場合、間取りや構造、土地の状態や周辺環境は住宅ごとに大きく異なり、またそのときの景気や不動産の市況によって査定額が変わることも珍しくありません。

そのため、戸建て住宅はその都度不動産会社に査定を依頼して査定額を算出しておく必要があるのです。

また、査定の理由について知りたい方は、『戸建て住宅の査定とは？』もご覧ください。

戸建て住宅の査定方法は？

戸建て住宅の査定は、不動産会社に査定を依頼すれば対応してもらえます。

ネットや電話などで依頼すると、担当者が現地を訪問して査定を行います。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、より正確な査定額を知ることが可能です。

もし複数の不動産会社に依頼するのが面倒な方は、一括査定サイトを利用すると便利ですよ。

また、査定方法の詳細については『戸建て住宅の査定とは？』をご覧ください。

戸建て住宅の査定額を決める基準は？

戸建て住宅の査定額を決める基準には、土地、建物、外部要因などさまざまなものがあります。

戸建て住宅の査定額を決める基準についての詳細は、以下をご覧ください。

戸建て住宅の査定額を上げる方法はある？

戸建て住宅の査定額を上げる方法は主に以下の6つです。

また、戸建て住宅の査定額を上げる方法の詳細については、『戸建て住宅の査定額を上げる方法』をチェックしてみてください。

まとめ

この記事では、戸建て住宅の査定方法や見られるポイント、査定額を上げる方法まで詳しく解説しました。

戸建て住宅はマンションとは違い、一軒ずつ間取りや条件が違うため必ず査定を受ける必要があります。

戸建て住宅そのものの要因だけでなく、外からの要因も査定額に影響します。

査定を受ける際は、以下の重要なポイントをおさえておきましょう。

戸建て住宅の売却をお考えの方は、少しでも査定額が上がるよう、対策をしてみてくださいね。